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小区物业常见的问题

文章出处:网责任编辑:作者:人气:-发表时间:2018-12-20
小区车位如何归属?公共部位维修、维护费,应该由谁来支付?业主享有“阳光权”如何维护?《物权法》解析小区物业管理中常见的热点问题。
  一、车位:规划的车位应当先满足业主需要
  问:我在某楼盘购买了一套商品房,由于开发商将车位的价格定得很高(十五六万元一个),我不打算购买车位,只想租。但是开发商说车位只卖不租,根据《物权法》,小区车位应该如何归属?业主是否可以要求租赁车位?
  解答:
  《物权法》的第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
  该条规定得很明确,在建筑区划内的停车位,业主应同开发商协商购买或者租用,开发商不同意出租,只愿意出让的话,开发商的行为也是合法的;如果开发商出租或者出让的是业主共有道路或者其他场地的话,那业主完全可以向开发商主张权利,毕竟根据该条规定,业主共有道路和其他场地中用于停放汽车的车位是属于业主共有的,不属于开发商所有,业主完全可以不向开发商支付这类费用。
  二、物管:业主大会可更换小区物管公司
  问:我们小区物业管理收费高,管理水平低,与业主关系紧张。根据《物权法》,我们业主可以通过什么途径来更换小区物业管理公司?小区业委会的权利、义务有哪些?
  解答:
  根据《物权法》第七十五、七十六条的规定,业主可以成立业主大会、业主委员会更换小区物管公司,其权利、义务包括:制定修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,以及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等。
  三、业主承担公共部位维修、维护费
  问:小区内的公共绿地、道路,或者建筑物公共部位(电梯、水箱)的维修、维护费用,根据《物权法》,应该由谁来支付?
  解答:
  《物权法》没有直接规定公共绿化、道路或者建筑物公共部位的维护、维修费用的承担问题。但《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”该条应含有业主承担公共部位维修、维护费之意。
  物业管理实践中,日常维护、维修费依法属于物业管理服务成本,从业主所交的管理费中支出,支出超出管理费用之外的,视物业管理的体制而有所不同:包干制的,超出部分由物业管理公司承担;酬金制的,超出部分由各业主分摊。若公共部位的维修属中修或以上的,则不管属于何种制度,该费用由各业主承担。有维修资金的,在维修资金增值部分中开支,增值部分不足以开支的,由物业管理维修基金垫支,垫支部分再向业主收回。
  四、业主对建筑物内经营性用房等专有部分享有所有权
  问:一些小区物业公司为了谋取利益,在小区内搞各种展会,并利用建筑物的外墙为一些公司做各种墙体广告,或者改变会所功能,将其改成酒楼、歌厅等经营性场所。《物权法》中对此有何规定,业主该如何维护自己的利益?
  解答:
  《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
  第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”
  根据前述规定,“建筑物的外墙”属于建筑物的“共有部分”,业主对其享有共有和共同管理的权利,未经许可,物业公司不得擅自做广告牟利。对于“会所”,应考虑其性质,如果登记为“经营性用房”,则权利人对其享有完全的使用和处分权;如果属于业主共有,则不得擅自改变用途牟取利益。
  五、业主享有“阳光权”
  问:我居住的小区商品房,原本楼盘规划的间距比较开阔,但是等收楼时才发现,楼盘间距实际上很窄。我购买的是第2层房屋,尽管卧室都是朝南,但是一天之中,很难有较长时间能够射进阳光,通风情况也不太好,居住的感觉相当压抑、不舒服。我想咨询,根据《物权法》,我该如何维护自己的权利?
  解答:
  根据《物权法》第89条的规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
  可见《物权法》为公民维护“阳光权”提供了法律依据。由于开发商的违规施工,超规划建设,导致新建住宅楼层数过高,密度过大而影响了相邻建筑物的日照权利,开发商应当承当相应的侵权责任,权利人有权要求开发商消除妨碍等,但是《物权法》的规定只是明确了“阳光权”的归属,《侵权责任法》则将明确权属受到侵害该怎么办,全国人大常委会2007年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定《侵权责任法》,待该法出台后,广大公民的“阳光权”将会更好地得以保障。
  六、邻居要为维修问题提供便利
  问:我居住在一楼,房屋下水管道经常发生堵塞事件,污水漫到房间内,不得不找人维修。但是由于发生堵塞不是我们一家的问题,而是关系到楼上、楼下很多邻居,他们由于家里暂时没有堵塞,常常不愿意我们去他们家查找原因,因此一直没有找到问题所在,每次维修都是治标不治本,到现在问题都没有得到彻底解决。请问,根据《物权法》,我有权请求邻居配合维修房屋吗?
  解答:
  根据《物权法》第88条规定:“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”
  此前因为修房子、通管道等问题,引发邻居之间的纠纷很多,此次明确规定,如果邻居必须要通行,或者通管道等,必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了,问题可能出在楼上,那楼上邻居就要提供便利,让楼下居民进行管道的检查。